Skoči do osrednje vsebine

O upravljanju

Družba Spekter upravlja nekaj manj kot 3900 stanovanj in poslovnih prostorov v večstanovanjskih stavbah, ki se v največji meri nahajajo v občinah Trbovlje in Hrastnik, nekaj pa tudi v občini Laško. Objekte in stanovanja upravljamo v skladu s predpisano zakonodajo in kodeksom dobrih poslovnih običajev.

Za potrebe vzdrževalnih del ima družba sklenjene pogodbe z dobavitelji in izvajalci storitev.


Upravljanje večstanovanjske stavbe je po Stanovanjskem zakonu SZ-1 opredeljeno kot sprejemanje in izvrševanje odločitev ter nastopanje v pravnem prometu in v postopkih pred pristojnimi organi z namenom obratovanja, vzdrževanja in ohranjanja bistvenih lastnosti večstanovanjske stavbe.

Upravnik večstanovanjske stavbe je pooblaščenec etažnih lastnikov, ki zastopa etažne lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe in ki skrbi, da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov. Večstanovanjski objekt mora imeti upravnika, če ima objekt več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov.


 

Več o upravljanju

 

Vsaka stavba potrebuje vzdrževanje in skrb za njeno delovanje. V interesu lastnika je, da je stavba dobro vzdrževana, sicer lahko nastanejo poškodbe, ki zahtevajo dražjo sanacijo. V eno lastniških nepremičninah običajno s stavbo upravlja lastnik, ki skrbi za njeno tekoče vzdrževanje in plačevanje sprotnih obratovalnih stroškov. 

Pri več lastniških nepremičninah pa s stavbo upravlja upravnik (stavba mora imeti upravnika, če ima več kot dva etažna lastnika in več kot 8 posameznih delov), ki ga izberejo etažni lastniki večstanovanjskega objekta. Upravljanje stanovanj, lastninsko pravna razmerja in razmerja med etažnimi lastniki ter tretjimi osebami podrobno določata  Stvarno pravni zakonik in Stanovanjski zakon.  

Stroške upravljanja in stroške, ki izvirajo iz več lastniške stavbe, krijejo vsi etažni lastniki v skladu s solastniškimi deleži, le-te pa lahko podrobneje opredelijo s pogodbo o medsebojnih razmerjih

 

Etažni lastniki stavbe so dolžni skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih in z njo uredijo:

  • način upravljanja
  • rabo večstanovanjske stavbe
  • stroške in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike, način uporabe in upravljanja skupnih delov
  • namen uporabe posameznih delov v etažni lastnini
  • uporabo posameznih delov v etažni lastnini v posebne namene
  • zavarovanje zgradbe kot celote
  • posebne storitve, ki presegajo okvire obratovanja stavbe (varovanje, čiščenje, …)
  • soglasje lastnikov, če se spremeni raba stanovanj v druge namene
  • način o obveščanju etažnih lastnikov o zadevah upravljanja.

Upravljanje se deli na redno upravljanje in na posle izven rednega upravljanja. 

 

Redno upravljanje 

Za posle rednega upravljanja je potrebno soglasje lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev. To so posli obratovanja, vzdrževanja stavbe, določitev ter razrešitev upravnika in nadzornega odbora ter oddajanje skupnih delov v najem, vodenje rezervnega sklada, sklenitev zavarovanja, sprejemanje načrta vzdrževanja, hišnega reda. Med redno upravljanje sodi tudi vgradnja delilnikov ogrevanja, in različnih merilnikov. 

Obratovanje večstanovanjske stavbe, ki sodi v redno upravljanje, predstavlja sklepanje in izvrševanje poslov, ki zagotavljajo izvrševanje osnovnega namena stavbe; če gre za stanovanjsko stavbo, potem bivanje, če pa gre za poslovno stanovanjsko stavbo, pa opravljanje dejavnosti. Gre za zagotavljanje dobav in storitev za skupne dele in za posamezne dele, če v stavbi niso individualni priključki, čiščenje skupnih prostorov, varstvo pred požarom, pregledi dvigal, toplotnih postaj, dimnikov itd. 

Med redno upravljanje sodi tudi redno vzdrževanje. Vzdrževanje je zagotavljanje in ohranjanje pogojev za bivanje v skladu s predpisi o graditvi objektov. Za vzdrževanje morajo etažni lastniki sprejeti načrt vzdrževanja za obdobje najmanj enega in največ pet let. Načrt pripravi upravnik. Načrt mora vsebovati vzdrževalna dela, ki se bodo opravila in način zagotavljanja denarnih sredstev z vplačili v rezervni sklad. 

Če se etažni lastnik ne strinja s sprejetimi sklepi, je dolžan kljub temu upoštevati sklepe in poravnati vse obveznosti. Kadar etažni lastniki ne sprejmejo potrebnih sklepov, ki so nujni za izvajanje nujnega vzdrževanja, lahko katerikoli lastnik predlaga, da o sklepih odloča sodišče v nepravdnem postopku in če uspe, stroške postopka nosijo tisti etažni lastniki, ki so glasovali proti postopku. Podobno velja v primeru, da lastniki ne sprejmejo načrta za vzdrževanje. 

 

Posli izven rednega upravljanja 

Za posle izven rednega upravljanja je potrebno soglasje lastnikov, ki imajo več kot tri četrtine solastniških deležev. Ti posli so: spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli, posebne omejitve posameznih delov ali skupnih delov stavbe, spreminjanje rabe skupnih delov in različne izboljšave stavbe, ki ne sodijo v vzdrževanje (npr. vgradnja dvigal), gradbena dela, ki zahtevajo gradbeno dovoljenje. Če do tega soglasja ne pride, lahko lastniki, ki želijo  izvesti posel, le tega izvedejo, če sami financirajo izvedbo in pri tem ne ovirajo pri lastništvu drugih etažnih lastnikov.

 

Rezervni sklad

Ta je obvezen za vse stavbe, ki imajo več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov (stanovanj, poslovnih prostorov ali drugih posameznih delov). 

Redno vzdrževanje nepremičnine je lahko zelo velika obremenitev za etažne lastnike. Ker v preteklosti niso vsi etažni lastniki namensko zagotavljali sredstev za sprotno vzdrževanje več stanovanjskih objektov je država uvedla t.i. rezervni sklad, v katerega morajo vplačevati sredstva vsi etažni lastniki stavbe. V rezervni sklad lastniki vplačujejo mesečno, sredstva pa vodi upravnik na posebnem računu, ki je ločen od njegovega poslovnega računa. Sredstva se porabljajo le za poravnavanje stroškov vzdrževanja in potrebnih izboljšav ter za odplačevanje posojil, ki so bili najeti v te namene. Etažni lastniki nimajo pravice zahtevati povračila sredstev vplačanih v rezervni sklad, niti nimajo pravice zahtevati njegove delitve. Če etažni lastniki ne plačujejo v rezervni sklad, lahko upravnik sproži postopek izvršbe. Z denarjem v rezervnem skladu upravlja upravnik. 

Denar je shranjen na posebnem računu, ki v primeru stečaja upravnika ni del njegove stečajne mase, niti ne morejo nanj poseči upravnikovi upniki. Denar lahko nalaga zgolj v depozite pri bankah, državne obveznice in vrednostne papirje centralne banke.Če upravnik opravlja upravniške storitve za več večstanovanjskih stavb, mora za vsako stavbo posebej voditi knjigovodsko evidenco sredstev rezervnega sklada.

Sredstva rezervnega sklada se lahko uporabljajo le za poravnavo stroškov vzdrževanja in izboljšav, ki so predvideni v sprejetem načrtu vzdrževanja. Sredstva se lahko uporabi tudi za nujna vzdrževalna dela, ki niso v načrtu vzdrževanja, če bi z njihovim odlašanjem prišlo do škode ali poslabšanja bivalnih razmer v stavbi.

 

Družba Spekter kot etažni lastnik in upravnik večstanovanjskih stavb

Družba Spekter se v več stavbah pojavlja hkrati v dveh vlogah: kot lastnik posameznega stanovanja ali poslovnega prostora ter kot upravnik stavbe. Ta dvojna vloga za ostale etažne lastnike ne pomeni drugačne obravnave s strani Spektra kot upravnika. Slednji pri vzdrževanju in obratovanju v največji meri sledi volji in željam ostalih etažnih lastnikov oz. uporabnikom posameznih enot. Enako obravnava tudi zahteve glede oblikovanja in koriščenja rezervnega sklada. Spekter, enako kot drugi etažni lastniki, vplačuje sredstva v rezervni sklad posameznih večstanovanjskih hiš, v katerih ima v lasti svoje enote.

Za slepe in slabovidne(CTRL+F2)
barva kontrasta
velikost besedila
označitev vsebine
povečava