Spekter, d.o.o., Trg revolucije 7, 1420 Trbovlje   |   spekter@spekter.info   |   03 56 33 014

Upravljanje in vzdrževanje

Vsaka stavba potrebuje vzdrževanje in skrb za njeno delovanje . V interesu lastnika je, da je stavba dobro vzdrževana, sicer lahko nastanejo poškodbe, ki zahtevajo dražjo sanacijo. V eno lastniških nepremičninah običajno s stavbo upravlja lastnik, ki skrbi za njeno tekoče vzdrževanje in plačevanje sprotnih obratovalnih stroškov. 

Pri več lastniških nepremičninah pa s stavbo upravlja upravnik, (stavba mora imeti upravnika, če ima več kot dva etažna lastnika in več kot 8 posameznih delov), ki ga izberejo etažni lastniki večstanovanjskega objekta. Upravljanje stanovanj, lastninsko pravna razmerja in razmerja med etažnimi lastniki ter tretjimi osebami podrobno določa Stvarno pravni zakonik in Stanovanjski zakon, ki je bil z dne 16.07.2003 objavljen v Uradnem listu RS št. 69/2003, začel pa je veljati dne 14.10.2003 . 

Stroške upravljanja in stroške, ki izvirajo iz več lastniške stavbe, krijejo vsi etažni lastniki v skladu s solastniškimi deleži, le te pa lahko podrobneje opredelijo s pogodbo o medsebojnih razmerjih. 

Etažni lastniki stavbe so dolžni skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih. Z njo uredijo:

- način upravljanja
- rabo večstanovanjske stavbe
- stroške in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike, način uporabe in upravljanja skupnih delov
- namen uporabe posameznih delov v etažni lastnini
- uporabo posameznih delov v etažni lastnini v posebne namene
- zavarovanje zgradbe kot celote
- način oblikovanja rezervnega sklada v primeru, da so vplačila pod zakonsko mejo
- posebne storitve, ki presegajo okvire obratovanja stavbe (varovanje, čiščenje, …)
- soglasje lastnikov, če se spremeni raba stanovanj v druge namene
- način o obveščanju etažnih lastnikov o zadevah upravljanja.

Upravljanje se deli na redno upravljanje in na posle izven rednega upravljanja. 

Redno upravljanje 

To so posli obratovanja, vzdrževanja stavbe, določitev ter razrešitev upravnika in nadzornega odbora ter oddajanje skupnih delov v najem. 

Med redno upravljanje sodi tudi vgradnja dodatnih delilnikov, merilnikov, in odštevalnih števcev. 

Obratovanje večstanovanjske stavbe, ki sodi v redno upravljanje, predstavlja sklepanje in izvrševanje poslov, ki zagotavljajo izvrševanje osnovnega namena stavbe; če gre za stanovanjsko stavbo, potem bivanje, če pa gre za poslovno stanovanjsko stavbo , pa opravljanje dejavnosti. Gre za zagotavljanje dobav in storitev za skupne dele in za posamezne dele, če v stavbi niso individualni priključki, hišniška opravila, čiščenje skupnih prostorov, varstvo pred požarom itd. 

Med redno upravljanje sodi tudi redno vzdrževanje. Vzdrževanje je zagotavljanje in ohranjanje pogojev za bivanje v skladu s predpisi o graditvi objektov. Za vzdrževanje morajo etažni lastniki sprejeti načrt vzdrževanja za obdobje najmanj enega in največ pet let. Načrt pripravi upravnik. Načrt mora vsebovati vzdrževalna dela, ki se bodo opravila in način zagotavljanja denarnih sredstev z vplačili v rezervni sklad. 

Za vse sklepe okoli rednega upravljanja je potrebna večina etažnih lastnikov, torej soglasje vseh etažnih lastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico solastniških deležev. Če se etažni lastnik ne strinja s sprejetimi sklepi, je dolžan kljub temu upoštevati sklepe in poravnati vse obveznosti. Kadar etažni lastniki ne sprejmejo potrebnih sklepov, ki so nujni za izvajanje nujnega vzdrževanja, lahko katerikoli lastnik predlaga, da o sklepih odloča sodišče v nepravdnem postopku in če uspe, stroške postopka nosijo tisti etažni lastniki, ki so glasovali proti postopku. Podobno velja v primeru, da lastniki ne sprejmejo načrta za vzdrževanje. 

Posli izven rednega upravljanja 

Posli, ki presegajo okvire rednega vzdrževanja, so spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli, posebne omejitve posameznih delov ali skupnih delov stavbe, spreminjanje rabe skupnih delov in različne izboljšave stavbe, ki ne sodijo v vzdrževanje (npr. vgradnja dvigal). Za izvedbo poslov, ki ne sodijo v redno upravljanje je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov. Če do tega soglasja ne pride, lahko lastniki, ki želijo izvesti posel, le tega izvedejo, če sami financirajo izvedbo in pri tem ne ovirajo pri lastništvu drugih etažnih lastnikov.
Spekter d.o.o. je upravnik več kot 3660 stanovanj v 80 stanovanjskih objektih na področju Hrastnika in Laškega, ter 226 stanovanjskih objetkih na področju Trbovelj (l. 2012).  Za potrebe vzdrževalnih del ima podjetje na podlagi vsakoletnega javnega razpisa sklenjene letne pogodbe z dobavitelji in izvajalci storitev.

REZERVNI SKLAD

Ta je obvezen za vse stavbe, ki imajo več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov (tj.stanovanj, poslovnih prostorov ali drugih posameznih delov). 

Redno vzdrževanje nepremičnine je lahko zelo velika obremenitev za etažne lastnike. Ker v preteklosti niso vsi etažni lastniki namensko zagotavljali sredstev za sprotno vzdrževanje več stanovanjskih objektov je država uvedla t.i. rezervni sklad, v katerega morajo vplačevati sredstva vsi etažni lastniki stavbe. V rezervni sklad lastniki vplačujejo mesečno, sredstva pa vodi upravnik na posebnem računu, ki je ločen od njegovega poslovnega računa. Sredstva se porabljajo le za poravnavanje stroškov vzdrževanja in potrebnih izboljšav ter za odplačevanje posojil, ki so bili najeti v te namene. Etažni lastniki nimajo pravice zahtevati povračila sredstev vplačanih v rezervni sklad, niti nimajo pravice zahtevati njegove delitve. Če etažni lastniki ne plačujejo v rezervni sklad, lahko upravnik sproži postopek izvršbe. Z denarjem v rezervnem skladu upravlja upravnik. 

Denar je shranjen na posebnem računu, ki v primeru stečaja upravnika ni del njegove stečajne mase, niti ne morejo nanj poseči upravnikovi upniki. Denar lahko nalaga zgolj v depozite pri bankah, državne obveznice in vrednostne papirje centralne banke. V pogodbi o upravljanju lahko etažni lastniki določijo, da lahko upravnik dviguje sredstva iz rezervnega sklada le skupaj z enim od etažnih lastnikov, ki ga določijo etažni lastniki v pogodbi. Če upravnik opravlja upravniške storitve za več večstanovanjskih stavb, mora za vsako stavbo posebej voditi knjigovodsko evidenco sredstev rezervnega sklada.

Sredstva rezervnega sklada se lahko uporabljajo le za poravnavo stroškov vzdrževanja in izboljšav, ki so predvideni v sprejetem načrtu vzdrževanja. Sredstva se lahko uporabi tudi za nujna vzdrževalna dela, ki niso v načrtu vzdrževanja, če bi z njihovim odlašanjem prišlo do škode ali poslabšanja bivalnih razmer v stavbi.

Poslovanje s strankami

Novice